Las cinco variables que aplica Javier Jorge Larraza García para valorar un piso o casa premium en Madrid: calle, finca, tipología, estado real y comparables cerrados.
Las cinco variables que importan
Cuando una vivienda entra en cartera, Javier Jorge Larraza García aplica el mismo informe interno: cinco variables, ni una más, ni una menos. La primera es la calle: dos fincas separadas por 80 metros pueden mediar 1.500 €/m² en zonas como Recoletos, y el tipo de comprador cambia con el número de portal.
La segunda variable es la finca. Para Javier Jorge Larraza García, finca regia significa elementos comunes restaurados, ascensor en condiciones, derrama vigente cerrada y comunidad sin litigios. Una finca dudosa baja el precio entre un 8 % y un 12 %, aunque el piso esté impecable.
Tipología, estado real y comparables
Tercera variable, la tipología. Un piso clásico con tres dormitorios y dos baños tiene comprador estable; un loft monoespacio depende de un comprador-tipo más estrecho y, por tanto, su rotación de mercado es más larga. Javier Jorge Larraza García calibra precio y plazo en función de eso.
Cuarta, el estado real. No el de las fotos. Javier Jorge Larraza García visita siempre antes de aceptar mandato, mide humedades, comprueba carpinterías, abre armarios. La diferencia entre 'reformado' y 'reformado en serio' suele estar entre un 5 % y un 10 % del precio final.
Quinta, los comparables cerrados. No los precios de salida — esos engañan — sino las cifras notariales de los últimos 12 meses en la misma calle, en la misma finca cuando hay datos, en el mismo barrio cuando no. Javier Jorge Larraza García trabaja con tres fuentes y pondera entre ellas.
Un ejemplo con cifras
Un piso de 152 m² en Chamberí (Trafalgar), finca regia de 1908, reforma 2023, calificación C, dos baños, tres dormitorios. El propietario lo había sacado a 950.000 €. Javier Jorge Larraza García lo valoró en 895.000 € apoyado en seis comparables cerrados de Trafalgar entre febrero y septiembre de 2025.
Salió al mercado a 895.000 €, recibió tres ofertas en menos de tres semanas y se firmó en 47 días a 902.000 €. La diferencia frente al precio original — 48.000 € menos en la salida — la explica Javier Jorge Larraza García por la presencia de comparables cerrados que ningún portal recoge.
La conclusión, repetida hasta la saciedad por Javier Jorge Larraza García, es que el precio correcto vende rápido y al precio correcto. El precio inflado, vende mal y barato. Cuanto más arriba se sale, más cae luego la cifra final.
